четверг, 31 августа 2017 г.

США. Арендодатель коммерческой недвижимости, требующий у арендатора возмещения убытков в связи с преждевременным расторжением договора должен (не должен) доказать, что им (арендодателем) предпринимались меры для сокращения убытков

В Республике Беларусь расторжение договора аренды невозможно в одностороннем порядке по инициативе арендатора (арендодателя). Данное,  возможно только на основании судебного решения или, конечно же, по соглашению сторон.  Однако, если договор аренды будет расторгнут по соглашению сторон, то речь о взыскании убытков идти не может, поскольку будет отсутствовать основание – нарушение права потерпевшей стороны.


Арендодатель имеет право требовать возмещения убытков, если, например, арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора аренды на основании того, что арендатор осуществлял соответствующие нарушающие закон действия и суд удовлетворил данный иск. Но такая ситуация, как, если по инициативе арендатора стороны договора подписывают соглашение о досрочном расторжении договора аренды,  не ведет к праву арендодателя требовать возмещения убытков за неполученную за оставшееся месяцы арендную плату.

Из публикации (http://www.jdsupra.com/legalnews/surviving-the-retail-shift-part-2-of-a-30052/) косвенно можно сделать вывод о том, что в США арендатор либо без соглашения (без судебного решения) сторон может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, и тогда должен возместить убытки, либо просто в публикации речь идет о ситуации, когда договор расторгается на основании судебного решения по инициативе арендодателя.

В любом случае будет интересно отметить, что в США в определенных штатах при взыскании арендодателем убытков с арендатора из-за преждевременного прекращения договора арендодателю следует доказать, что он предпринимал соответствующие действия для уменьшения убытков. То есть, арендодатель должен представить доказательства того, что он осуществлял поиск нового арендатора. Причем такие доказательства должны подтверждать реальную работу, которую должен осуществить арендодатель для поиска арендатора в соответствующей ситуации.

Например, иногда, не достаточно просто разместить на здании объявление о том, что соответствующее помещение  сдается в аренду. То есть, как косвенно можно понять из выше приведенной публикации, основанной на судебных решениях, все зависит от конкретных обстоятельств (одно дело, когда помещения пользуются спросом, другое дело, когда существует обратная ситуация).


В  обозначенной публикации также говорится о том, что существуют положения в договоре аренды, которые позволяют арендодателю избежать указанной обязанности (доказывать осуществление действий по уменьшению убытков). Такие положения в одних штатах разрешены, в других- запрещены.