четверг, 5 мая 2016 г.

Беларусь. Перед тем как арендовать здание, для магазина или чего-либо в которое планируется вкладывать денежные средства, один из моментов, который должен быть учтен – не будет ли это здание в скором времени снесено в связи с развитием территории. Так, предприниматель выиграл аукцион по заключению договора аренды, а на следующий год объект аренды был снесен. Предприниматель далее хотел признать заключенный договор аренды ничтожным на основании того, что здание не соответствовало назначению, которое было указано в договоре аренды. Суд отказал в иске. Хотя в судебном решение этого не указано, заметим, что данной способ защиты был выбран не правильно – договор имел силу, другое дело, что арендодатель, возможно, нарушил условия договора, передавая объект аренды, который не соответствовал договору (на этот вопрос суд в данном деле тоже обратил внимание, но сделал вывод, что арендодатель договор не нарушил, в том числе потому, что арендатор подписал акт приема здания без замечаний). Какой способ защиты нужно было избрать в данном случае - другой вопрос.



РЕШЕНИЕ ХОЗЯЙСТВЕННОГО СУДА ГОМЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
1 июля 2013 г. (дело № 45-5/2013)

Хозяйственный суд Гомельской области, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя (ИП) Иванова И.И. к коммунальному унитарному предприятию по операциям с недвижимым имуществом (КУП) "Ж" об установлении факта ничтожности сделки (договор от 23.01.2012),

установил:

Истец на основании ст. 169 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) просил установить факт ничтожности договора аренды от 23.01.2012 (далее - договор), заключенного с КУП "Ж", в связи с тем, что сделка не соответствовала требованиям п. 1 ст. 582 ГК.
Представитель истца требование поддержал и пояснил, что ответчик сдал в аренду имущество, назначение которого "здание специализированное для органов государственного управления, обороны, государственной безопасности, внутренних дел". В соответствии с п. 1 ст. 582 ГК арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества. В договоре (подп. 8.2 п. 8) также было указано, что имущество должно быть использовано арендатором исключительно по целевому назначению, указанному в п. 4 договора, а именно для организации розничной торговли. Здание не перепрофилировалось, изменения о назначении имущества в Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним не вносились. Следовательно, арендодатель сдал арендатору в аренду имущество, которое не могло быть использовано по назначению, поэтому сделка, не соответствовавшая требованиям законодательства, считалась ничтожной.
Кроме того, представитель истца заявил о возмещении расходов на оказание юридических услуг в размере 1000000 руб., приобщив к ходатайству соответствующие документы.
Представитель ответчика посчитал требование не подлежавшим удовлетворению по следующим основаниям.
Объявление о продаже права заключения договора аренды кирпичного здания (бывший пост ГАИ - двухэтажное кирпичное здание, площадью 123 кв.м, расположенное по адресу: д. Л., ул. П.) было помещено в средствах массовой информации. Истец лично ознакомился с объектом аукциона, принял участие в аукционе и был признан победителем аукциона.
При проведении аукциона ответчик не мог предположить, кто станет победителем торгов, и каким видом деятельности он будет заниматься в сдаваемом в аренду помещении. Поэтому оснований для обращения о перепрофилировании объекта недвижимости и перерегистрации у него не имелось. Только при заключении договора истец заявил, что намерен использовать указанное помещение для оказания услуг населению и как торговое помещение. Указание в договоре цели, для которой сдается в аренду имущество, необходимо для установления арендной платы и применения соответствующих коэффициентов.
В соответствии с законодательством и соглашением от 10.01.2012 с участником, выигравшим торги, был заключен договор.
Истец не обращался к арендодателю с заявлением о перепрофилировании объекта. Он был ознакомлен с объектом аренды, акт приема-передачи имущества был им подписан 23.01.2013 без возражений и замечаний.
13.06.2013 судом по ходатайству истца направлен запрос в райисполком по вопросу обращения за перепрофилированием спорного объекта.
На дату рассмотрения дела ответ суду не поступил.
Представители сторон в судебном заседании пояснили, что аналогичный запрос был направлен при рассмотрении дела. На него райисполкомом был дан ответ, ответ находился в деле. Представители сторон заявили, что не возражают против приобщения к материалам дела копии письма райисполкома от 24.04.2013 и заявили, что данное письмо являлось также ответом и на запрос суда от 10.06.2013 по данному делу.
В названном письме было указано, что оснований для перерегистрации капитального строения (спорного объекта) в связи с изменением назначения (перепрофилированием) у арендодателя не имелось, так как ИП Иванов И.И. с заявлением об изменении назначения предоставленного в аренду имущества к арендодателю не обращался.
В ходе судебного разбирательства было установлено, что арендатор после заключения договора производил оплату арендуемого имущества (в период с января 2012 года по август 2012 года). Вопрос о признании договора ничтожным возник после сноса бывшего поста ГАИ (объекта аренды) РУП "Г" в связи с реконструкцией дороги и необходимостью занятия земель под автомобильную дорогу Минск - Гомель км 208,66 - км 985,2.
До заключения договора с ИП Ивановым И.И. данное имущество находилось в аренде у иного лица.
Истец в ходе разбирательства данные обстоятельства не опроверг.
В ходе судебного разбирательства также было установлено, что истец с заявлением и соответствующими документами о перепрофилировании объекта к ответчику не обращался.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвовавших в деле, обозрев документы, представленные сторонами в судебном заседании, суд установил.
Согласно ч. 1 ст. 577 ГК по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно свидетельству о государственной регистрации по заявлению от 28.07.2009 была произведена государственная регистрация перехода права собственности на капитальное строение, расположенное по адресу: Г. обл., Ж. р-н, д. Л., ул. П., пост ГАИ, площадь - 123,0 кв.м, назначение - здание специализированное для органов государственного управления, обороны, государственной безопасности, внутренних дел, наименование - двухэтажное кирпичное здание поста ГАИ, правообладатель - административно-территориальная единица Ж. р-на, а также государственная регистрация возникновения прав, ограничений (обременений) прав на капитальное строение (право хозяйственного ведения), правообладатель - юридическое лицо, резидент Республики Беларусь - КУП "Ж".
Как следует из материалов дела, ответчик разместил в средствах массовой информации объявление о назначении на 17.01.2012 аукциона по продаже права заключения договора аренды кирпичного здания (бывший пост ГАИ, двухэтажное кирпичное здание площадью 123 кв.м, расположенное по адресу: д. Л., ул. П.).
На основании заявления ИП Иванова И.И. от 10.01.2012 между ИП и КУП "Ж" было подписано соглашение о правах и обязанностях в процессе подготовки и проведения аукциона, в п. 1 которого был указан предмет аукциона. В указанном соглашении было отмечено, что участник аукциона подтверждал, что условия продажи предмета аукциона, порядок проведения аукциона, содержание предоставленных документов ему понятны и он согласен на изложенных условиях участвовать в аукционе.
17.01.2012 состоялся аукцион по продаже права на заключение договора аренды двухэтажного кирпичного здания площадью 123 кв.м, расположенного по адресу: д. Л., ул. П. (бывший пост ГАИ), о чем был составлен протокол.
Победителем аукциона был признан ИП Иванов И.И.
В п. 2 протокола было указано, что победитель аукциона обязан в течение 5 рабочих дней с даты подписания протокола заключить договор аренды.
По результатам аукциона 23.01.2012 между истцом и ответчиком был заключен договор.
Истец просил признать договор ничтожным в связи с тем, что он не соответствовал законодательству, а именно п. 1 ст. 582 ГК, так как согласно назначению имущества оно не могло быть использовано для целей, указанных в договоре.
Требование удовлетворению не подлежало по следующим основаниям.
В силу ст. 391 ГК граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Ст. 417 ГК предусмотрено, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
23.01.2012 в соответствии со ст. 418 ГК по результатам аукциона между сторонами был заключен договор.
В силу ст. 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 582 ГК арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества.
В соответствии со ст. 586 ГК арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества.
Имущество считается соответствующим договору и его назначению, если оно удовлетворяет требованиям, содержащимся в условиях договора аренды.
Акт сдачи-приемки арендованного имущества был подписан сторонами 23.01.2012. В акте было отмечено, что состояние имущества соответствовало требованиям эксплуатации.
Согласно п. 4 договора имущество передано арендатору для организации розничной торговли.
Следовательно, переданное арендатору имущество соответствовало договору и удовлетворяло требованиям, содержавшимся в условиях договора.
Кроме того, материалами дела подтверждено, что арендатор, участвуя в аукционе, был уведомлен о предмете аукциона и после заключения договора принял объект аукциона без замечаний, пользовался им, производил оплату пользования арендованным имуществом, что также свидетельствовало о том, что принятое им в аренду имущество удовлетворяло требованиям, содержавшимся в условиях договора.
Не были приняты во внимание доводы истца со ссылкой на подп. 8.2 п. 8 и п. 4 договора, так как указанные пункты закрепляют обязанность арендатора использовать имущество по назначению, указанному в договоре, а именно для организации розничной торговли.
Несоответствие назначения объекта недвижимости, указанного в свидетельстве (удостоверении) о государственной регистрации и договоре, не могло служить основанием для признания договора ничтожным.
Заключение договора по итогам аукциона с победителем аукциона в силу ст. 418 ГК является обязательным для обеих сторон. Итоги аукциона не были оспорены.
Согласно п. 5 Инструкции о назначении и требованиях к проведению технической инвентаризации и проверки характеристик недвижимого имущества, утвержденнойпостановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 06.04.2004 № 12 (далее - Инструкция), при изменении технических характеристик объекта недвижимого имущества в результате в том числе изменения назначения объекта недвижимого имущества собственник обязан обратиться в организацию по государственной регистрации с заявлением о проведении проверки характеристик недвижимого имущества.
Перечень документов, представляемых для проведения технической инвентаризации или проверки характеристик недвижимого имущества для юридических лиц, определен п. 12 Инструкции.
Согласно ст. 45 Закона Республики Беларусь 22 июля 2002 г. № 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" изменение назначения недвижимого имущества является основанием для государственной регистрации изменения недвижимого имущества.
В судебном заседании установлено, что за регистрацией изменения недвижимого имущества истец не обращался ввиду отсутствия заявления и соответствующих документов от арендатора.
Отсутствие документов, свидетельствовавших об обращении за перепрофилированием объекта аренды, не могло свидетельствовать о невозможности использования арендатором спорного объекта по назначению в соответствии с условиями договора.
Согласно ст. 100 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством.
В обоснование заявленного требования иных доказательств истец суду не представил.
При таких обстоятельствах требование истца было не обосновано, не подтверждено материалами дела и удовлетворению не подлежало, в иске истцу следовало отказать.
В соответствии со ст. 133 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь расходы по госпошлине были отнесены на истца.
Руководствуясь ст. 133, 190, 193, 201, 204 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь, суд

решил:

В иске об установлении факта ничтожности договора от 23.01.2012 отказать.
Решение может быть обжаловано в 15-дневный срок в апелляционную инстанцию хозяйственного суда в порядке ст. 267–270 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь.

Обращение с жалобой на решение в вышестоящие инстанции без апелляционного обжалования Хозяйственным процессуальным кодексом Республики Беларусь не предусмотрено.