|
Необходимо
ли регистрировать
предварительный
договор
купли-продажи
объекта
недвижимости,
который на
момент
заключения
договора
еще не построен?
Ответ
Согласно
части
второй
статьи 399
Гражданского
кодекса
Республики
Беларусь от 7
декабря 1998 г. №
218-З (далее – ГК)
предварительный
договор
заключается
в форме, установленной
законодательством
для основного
договора, а
если форма
основного
договора не
установлена,
то в
письменной
форме. Несоблюдение
правил о
форме
предварительного
договора
влечет его
ничтожность.
Согласно
части
первой
статьи 165 ГК
сделки с
недвижимым
имуществом
подлежат
государственной
регистрации
в порядке,
предусмотренном
настоящим
Кодексом и
законодательством
о государственной
регистрации
недвижимого
имущества,
прав на него
и сделок с
ним.
Согласно
части первой
статьи 130 ГК к
недвижимым
вещам
(недвижимое
имущество,
недвижимость)
относятся
земельные
участки,
участки
недр,
обособленные
водные
объекты и
все, что
прочно
связано с
землей, то
есть
объекты,
перемещение
которых без
несоразмерного
ущерба их
назначению
невозможно,
в том числе
леса,
многолетние
насаждения,
здания,
сооружения.
Согласно
части
третьей
статьи 399 ГК
Предварительный
договор
должен
содержать
условия,
позволяющие
установить
предмет, а
также
другие
существенные
условия
основного договора.
Согласно
статье 525 ГК в
договоре
продажи
недвижимости
должны быть
указаны
данные,
позволяющие
определенно
установить
недвижимое имущество,
подлежащее
передаче
покупателю
по договору,
в том числе
данные,
определяющие
расположение
недвижимости
на соответствующем
земельном
участке
либо в
составе
другого недвижимого
имущества.
При
отсутствии
этих данных
в договоре
условие о
недвижимом имуществе,
подлежащем
передаче,
считается
не
согласованным
сторонами, а
соответствующий
договор не
считается
заключенным.
Таким
образом,
учитывая,
что
воспользовавшись
проектом, на
основании
которого
осуществляется
строительство
объекта
недвижимости
имеется
реальная
возможность
определить предмет
будущего
договора, а
также
используя
другие
данные
определить
цену это будущего
объекта можно
сделать
вывод, что на
этапе
строительства
данного
объекта
есть
правовая
возможность
заключить
предварительный
договор его
купли-продажи,
однако выше
указанных
данных
считается
недостаточно
для государственной
регистрации
этого
договора. В
соответствии
с частью
третьей
статьи 10
Закона
Республики
Беларусь от 22
июля 2002 г. № 133-З «О
государственной
регистрации
недвижимого
имущества,
прав на него
и сделок с
ним» (далее –
Закон о гос регистрации)
государственная
регистрация
сделки с
недвижимым
имуществом
не может
осуществляться
ранее
государственной
регистрации
создания
соответствующего
недвижимого
имущества.
Согласно
статье 44
Закона о гос
регистрации
основаниями
для
государственной
регистрации
создания
недвижимого
имущества
являются в
том числе: 1) строительство
и ввод в
эксплуатацию
капитального
строения
(здания,
сооружения),
изолированного
помещения; 2)
строительство
и консервация
незавершенного
капитального
строения.
Из
предыдущего
абзаца
следует, что
пока строящиеся
объект
недвижимости
не будет введен
в
эксплуатация
либо не
пройдет
процедуру
консервировании,
регистрация
его создания
является
неправомерной,
а значит является
также,
учитывая
вышеизложенное,
неправомерной
и
регистрация
сделка по
купле-продаже
этого
объекта.
01.06.09.
Юрист
Иван Говоровский
|
